Due Diligence
Che cosa è la Due Diligence?
Il termine due diligence, di derivazione anglosassone, è stato preso in prestito dal linguaggio economico dove è utilizzato per indicare il procedimento attraverso il quale il potenziale acquirente valuta in via preventiva le condizioni economiche della società che intende acquisire, nonché i rischi eventuali e potenziali correlati a determinate operazioni.
Uno strumento utile, quindi, nell’ambito di una trattativa per predisporre adeguati strumenti di garanzia, indennizzo o risarcimento.
In vista degli aggiornamenti normativi del 2022 (Novità normative 2022) e al fine di scongiurare il blocco delle compravendite dati appunto da tali novità, PCQ ha strutturato un nuovo servizio che adotta metodologie, procedure e know-how propri del controllo tecnico, denominandolo “due diligence pre-closing”. (Approfondimento di seguito).
Tipologie di Due Diligence tecnica di PCQ Srl
A seconda della fase della trattativa in cui avviene la due diligence si distingue tra:
- due diligence precontrattuale, quando non esiste ancora un vincolo contrattuale e si configura come uno strumento per concludere eventualmente un contratto.
- due diligence post stipula o pre-closing, quando esiste già un vincolo contrattuale ma non definitivo e si configura come uno strumento utile a valutare nella trattativa i successivi passi.
- due diligence post-closing, quando il contratto è concluso e si configura come uno strumento per acquisire maggiori informazioni e verificare le garanzie fornite dal venditore.
Nel contesto illustrato, PCQ, laddove le valutazioni fatte dall’organismo lo consentano, offre il servizio di due diligence al fine di permettere a costruttore ed acquirente di procedere ai rogiti: in questo senso si parla di due diligence “pre-closing”.
Quando richiedere la Due Diligence?
Nel panorama nazionale del mercato delle compravendite immobiliari (ma non solo), il legislatore impone al costruttore di fornire all’acquirente una polizza decennale postuma rilasciata da una compagnia di assicurazioni; questa, a sua volta, al fine di ponderare il rischio (tecnologico: danni materiali e diretti all’immobile) assicurato può obbligare il costruttore ad avvalersi del servizio di Controllo Tecnico espletato da un Organismo di Ispezione accreditato Accredia ai sensi della UNI CEI EN ISO/IEC 17020, in grado di accertare l’adozione di tutte quelle misure progettuali e di posa, nonché di scelta dei materiali, tali da scongiurare con buona certezza tale rischio (maggiori approfondimenti su controllo tecnico ai fini assicurativi).
Accade spesso, tuttavia, che il costruttore, anche involontariamente, non assolva tempestivamente a tale obbligo e che l’Organismo di Ispezione di tipo A (il solo a poter svolgere tale attività) venga contattato a lavori ultimati, rendendo impossibile al controllore l’esecuzione di verifiche in corso d’opera.
Un Organismo di Ispezione accreditato Accredia non può offrire un servizio di controllo tecnico a lavori ultimati in quanto tale possibilità non è, correttamente, contemplata dal Regolamento Tecnico RT-07 di Accredia che disciplina tale attività.
Proprio per questo motivo PCQ, sempre nell’ambito dell’UNI CEI EN 1720 ha definito un processo ad Hoc che prevede un servizio di due diligence pre closing.
Novità normative 2022 sulla Due Diligence
Il nuovo Decreto 20 Luglio 2022 n° 154, entrato in vigore il 05/11/2022, ha modificato a favore degli acquirenti le condizioni minime previste dalle polizze assicurative decennali postume senza prevedere alcun periodo transitorio, moltiplicando esponenzialmente le casistiche di richieste di controlli tecnici ad opere ultimate.
Infatti, con lo schema di polizza antecedente al decreto 154/2022 (in cui l’unica partita obbligatoria era rappresentata dalle opere strutturali mentre tutte le altre partite, facoltative, erano delle estensioni), le compagnie di assicurazione erano solite richiedere che fosse eseguito il servizio di controllo tecnico o al di sopra di certe soglie di importi lavori o quando venisse richiesta l’estensione della garanzia ad una o più partite facoltative.
Con il nuovo schema di polizza del Decreto 154/2022 l’estensione delle garanzie ad altre partite diventa obbligatoria rendendo sistematica la richiesta di effettuare il controllo tecnico anche nel caso di importi lavori contenuti.
In assenza di periodo transitorio, i costruttori che dal 05/11/2022 stipulano una polizza indennitaria postuma decennale devono attenersi al nuovo schema e, di conseguenza, avvalersi di un controllore tecnico, a prescindere dallo stato di avanzamento dei lavori.
In sintesi: Quando è essenziale la Due Diligence
- in assenza del controllo tecnico (attività prima dell’inizio dei lavori), la compagnia assicurativa non rilascia la polizza postuma indennitaria decennale.
- in assenza della polizza postuma indennitaria decennale il notaio non procede ai rogiti.
- in assenza di rogiti non è possibile trasferire la proprietà dal costruttore all’acquirente.
- l’acquirente non può procedere all’acquisto.
Come si svolge il servizio di Due Diligence
Il servizio si configura come una perizia sul progetto e sulla documentazione prodotta in corso d’opera ed ha le seguenti caratteristiche principali:
- il campionamento eseguito è decisamente maggiore rispetto a quello adottato, coerentemente al Manuale della Qualità di PCQ srl, per il controllo tecnico.
- non può essere svolto in assenza di documentazione video e fotografica redatta in corso d’opera.
- è effettuato un numero ridotto di sopralluoghi, in relazione allo stato avanzamento lavori.
- l’Organismo si riserva la facoltà di eseguire prove strumentali.
La differenza tra Controllo tecnico e Due diligence
Mentre il controllo tecnico avviene in coso d’opera, la Due Diligence si effettua a lavori ultimati. Mettiamoli a confronto. L’evidenza maggiore è come l’attivazione del Controllo Tecnico all’inizio dei lavori è un vantaggio di tutti gli acquirenti. (Impresa, Immobiliare, cliente finale etc..).
In sintesi: tabella delle differenze
Controllo tecnico
Due Diligence
Tempo del servizio: Più giorni distribuiti in base all’avanzamento dei lavori. | Tempo del servizio: Un giorno in cantiere. |
Documenti e foto: Non sono richiesti documenti fotografici, anzi vengono FORNITI e fatti dagli ispettori. Raggiungimento dell’obiettivo “assicurazione” in tempi precisi e materiale di alta qualità. | Documenti e foto: L’impresa deve dare tutta la documentazione in breve tempo, nei minimi particolari, del cantiere. Con tanto di report fotografico. Alto rischio di sforare i tempi. |
In caso di problematiche: ottima gestione di rischi e criticità, con un intervento in corso d’opera e costi irrisori. | In caso di problematiche: rischio molto elevato di interventi ad opera finita. |
Costo: In proporzione al rischio è costo minore | Costo: In proporzione al rischio è maggiore |
